Рыночные механизмы невозможно победить даже войной — это хорошо видно по недвижимости в Донбассе. Невзирая на многолетнее противостояние самопровозглашенных республик с украинскими властями, местный рынок жилья все еще жив, причем жители ЛДНР даже уверены в его последующем росте. Причиной тому стало решение российских властей упростить выдачу местным жителям российских паспортов. Луганские риелторы надеялись, что «начнет приезжать вата» и спровоцирует спрос на жилье, однако ажиотажа пока нет. Зато поток пошел в обратном направлении — вчерашние жители непризнанных государств поехали в российские города. Разрушенные метры человеческого очага — в материале «Ленты.ру».
Юридически статус ДНР и ЛНР для Украины (и международного сообщества) мало чем отличается от крымского. В 2014 году сделки с местной недвижимостью перестали регистрироваться в украинских реестрах — зарегистрировать сделки по законодательству Украины можно на подконтрольных ей территориях, например, в Мариуполе. Власти ЛНР и ДНР при этом настаивают на обязательной перерегистрации прав на недвижимость в министерствах юстиции по месту жительства, законными признаются только сделки, заключенные властями ЛДНР и по законам ЛДНР. То есть каждая из сторон считает сделки с недвижимостью, оформленные по правилам другой стороны, ничтожными.
В российском информационном поле рынка жилья в ЛНР и ДНР практически не существует — отечественные крупные компании не занимаются такими сделками, а пиар-службы не готовы передавать своим спикерам запросы по самопровозглашенным республикам. «Все предпочитают делать вид, что этой темы просто нет — в отличие от Крыма», — пояснила «Ленте.ру» на условиях анонимности одна из сотрудниц российской юридической компании.
В российских базах данных по недвижимости, где крымские объекты представлены в изобилии, найти квартиры в Луганске или Донецке тоже не получится (исключая одноименный город Донецк Ростовской области). И действительно, в отличие от курортного Крыма, недвижимость в пострадавших от военного конфликта Донецке и Луганске мало чем может заинтересовать россиян. Исключения, как рассказывает луганский риелтор Степан (имя изменено по просьбе эксперта), составляют чиновники и родственники руководства ДНР и ЛНР и предприниматели, которые зарабатывают на последствиях конфликта: «помогают» с нужными украинскими документами, организуют проход через линию разграничения, решают вопросы в местной администрации. Подобные «решалы» могут себе позволить приобрести жилье в Донецке или Луганске за копейки. По словам риелтора, определенный «ручеек» патриотов российского Донбасса тоже есть, но таких сделок немного, и интерес чаще всего ограничивается простым любопытством.
Цены на местную недвижимость действительно сильно упали после 2014-го — по началу практически до нуля. «В 2014 году, с началом боевых действий, многие жители Донецка, боясь пострадать, просто оставляли недвижимость или продавали ее по очень низким ценам, — рассказывает директор донецкого агентства недвижимости «Правоград» и одноименной юридической компании Виталий Богуш. — Первый шаг к нормализации рынок сделал после подписания Минских соглашений, когда активная фаза боевых действий прекратилась. Затишье привело к началу волны продаж — ее запустили те, кто уже отказался от проживания в Донецке и близлежащих городах».
Отказавшиеся от проживания — это и украинское население (многие бросили свои дома и уехали в подконтрольные Украине области), и те, кто уехал из области конфликта, потеряв жилье или просто опасаясь за себя или семью. Первым продать свою недвижимость непросто — надо приезжать, регистрировать право на жилье по законам самопровозглашенных республик (выплачивая в их казну 10-процентный налог) и продавать по ним же. Но если не так — то остается просто бросить недвижимость: спрос на жилье в тех областях Донбасса, что на Украине считаются оккупированными Россией, среди жителей Незалежной находится в пределах статистической погрешности.
Многие уехавшие, как рассказал «Ленте.ру» житель Донецка Сергей, присылают вместо себя супругов, родственников или действуют через посредника по доверенности. Речь идет, в первую очередь, об украинских госслужащих: представители администрации, налоговики, полиция и другие бюджетники покинули ДНР и ЛНР и теперь не имеют права туда возвращаться. «Крупные украинские частные фирмы тоже быстро ушли — доходило до того, что оставшимся сотрудникам приходилось ездить увольняться в Киев, — рассказывает Сергей. — На этой волне хорошо смогли заработать посредники, скупавшие недвижимость — элитные квартиры три, четыре, пять комнат, которые до войны стоили по 100-200 тысяч долларов, они скупали по 45-50».
Пророссийски настроенным жителям республик продать свою недвижимость проще — но только если смириться с фактом, что их недвижимость стремительно обесценилась (с начала конфликта — примерно втрое, а на самые дорогие варианты — в 4 и более раз), но спрос на нее все равно слабый. И в основном, как уже говорилось, внутренний.
Рынка как такового — со средней стоимостью квадратного метра, ценами на жилье по районам, динамикой спроса и предложения — в городах ЛДНР нет. «Измерение цены жилой недвижимости в квадратных метрах неактуально, поскольку есть большое количество факторов, оказывающих влияние на конечную цену объекта — состояние квартиры/дома, подъезда, коммуникаций, и т.д. Ну и, разумеется, отдаленность от обстреливаемых районов», — рассказывает Виталий Богуш. По словам эксперта, люди боятся возобновления военной активности, и потому рассматривают только те районы, которые ранее не были в зоне боевых действий.
Первичного рынка нет тоже — большинство строек заморожено, сроки возобновления работ пока неизвестны, говорит Богуш. «При этом введенные в эксплуатацию [незадолго] до войны здания всегда в цене — каждый четвертый наш клиент приходит с запросом именно на квартиры в новостройках».
Для поиска или продажи недвижимости местные жители пользуются в основном «украинским аналогом “Авито”» — сайтом olx.ua, — или сообществами в соцсетях. Причем последними весьма активно: в одном из таких пабликов «ВКонтакте» (Недвижимость-ДНР-Донецк, Макеевка, Харцызск) за полдня, как правило, появляется больше двух десятков объявлений. В основном это предложения купить или снять жилье, объявлений от тех, кто ищет квартиру, гораздо меньше. Порядок цен — квартиры в Донецке предлагаются от 6 до 15 тысяч долларов (от 400 тысяч до миллиона рублей), если речь об аренде — 3-5 тысяч рублей в месяц. За 9-13 тысяч рублей в месяц предлагаются полностью укомплектованные мебелью и техникой трех- и четырехкомнатные квартиры. В Луганске цены примерно такие же: 7,5-15 тысяч долларов (до миллиона рублей) за квартиру.
«Но это все равно недоступно для населения, — рассказал «Ленте.ру» на условиях анонимности один из администраторов паблика “Недвижимость-ДНР-Донецк, Макеевка, Харцызск”. — У нас зарплаты от 5 до 10 тысяч рублей в месяц, берут недвижимость только за копейки. Со стороны россиян спроса на жилье нет — потому что в нашу нищету ехать никто не хочет».
Работать в республиках действительно негде: угольная промышленность остановилась, поскольку необходимые для нее мощности и ресурсы оказались по разные стороны линии разграничения. Продолжает активно функционировать, как говорит Сергей, разве что пищепром — но зарплаты все равно куда ниже довоенных. Поэтому покупать и даже снимать жилье могут позволить себе немногие.
Аренда жилья в ЛДНР, по словам администратора паблика о недвижимости, часто вообще убыточна для собственников: «Многие не сдают квартиры, потому что цены низкие, а ремонт и бытовая техника дорогие». Местные жители стараются по максимуму сэкономить на комиссии — уровень доходов просто не позволяет многим расстаться с суммой комиссии в размере 100 процентов арендной платы. Объявления от желающих купить или снять недвижимость в соцсетях в основном предлагают собственникам более чем скромные бюджеты: «Семья с ребенком снимет квартиру (2-3-комнатную). В нормальном состоянии, желательно пустую. Цена 3-3,5 тысячи рублей в месяц», «Куплю двухкомнатную квартиру от собственника в рассрочку на год с первоначальным взносом в 4 тысячи долларов».
Вместе с тем, как говорит Виталий Богуш, с начала года стоимость квартир в Донецке даже немного подросла: «Сейчас идет медленное увеличение стоимости квартир. Это связано больше с относительной экономической стабильностью, чем с началом выдачи российских паспортов — о влиянии этого фактора пока рано говорить». Средняя «однушка» в центре Донецка, по словам эксперта, сейчас стоит 10-15 тысяч долларов (от 670 тысяч до миллиона рублей), за пределами центра — до 10 тысяч. Элитные многокомнатные квартиры могут стоить до 75 тысяч долларов (около пяти миллионов рублей — меньше стоимости средней московской «однушки»), но покупателя на них придется ждать долго.
Что действительно интересует россиян из местной недвижимости — это коммерческие площади. В республиках начал расти спрос на аренду помещений под торговлю и другие виды малого и среднего бизнеса — первый шок прошел, наступила фаза определенной стабилизации. «Конец 2018 года смело можно назвать временем подъема направления аренды коммерческой недвижимости — к нам все чаще обращаются предприниматели за поиском объектов для разных сфер деятельности», — говорит Виталий Богуш. И граждане РФ, продолжает эксперт, интересуются на местном рынке недвижимости в первую очередь покупкой коммерческих площадей для арендного бизнеса: цены на точки общепита, торговые и складские площади в ДНР и ЛНР в разы ниже, чем в России.
Впрочем, предлагаемые бизнесом товары и услуги доступны далеко не всем жителям. «Все дорого, у нас все на заработки [в Россию] едут, процентов 40 уже уехало», — делится наблюдениями администратор паблика о недвижимости.
Статистика российских риелторов подтверждает рост запросов со стороны граждан самопровозглашенных ЛНР и ДНР. По данным петербургского агентства недвижимости «Доли.ру», которое специализируется на продаже самой дешевой недвижимости северной столицы — комнат и долей — именно выходцы с юго-востока Украины составляют основную часть спроса. Чаще всего такие клиенты покупают доли (они дешевле комнат), но предусматривающие возможность физического проживания: от 4 квадратных метров на человека. Это нужно не только для того чтобы иметь крышу над головой, но и для возможности оформить ВНЖ.
В Москве — в основном из-за дороговизны столичной недвижимости — спрос на нее со стороны выходцев из ЛДНР ниже, чем в Петербурге, но он есть. «Если говорить о портрете покупателя из этих республик, то, как правило, это семья с двумя детьми, желающая воспользоваться ипотекой (многие ошибочно считают, что для них существует льготная ипотечная программа), — рассказывает директор московского агентства недвижимости PROобмен Екатерина Никитина. — Обычно у таких покупателей есть около 40 процентов стоимости жилья».
«Почему-то граждане ЛНР и ДНР предпочитают районы восточного округа столицы (традиционно ВАО считается наименее престижным и самым дешевым в столице, хотя в последние годы серьезную конкуренцию ему составляют ЮВАО и СВАО — прим. «Ленты.ру»), — добавляет эксперт. — Еще одна особенность граждан самопровозглашенных республик — они очень сильно торгуются с продавцами и арендодателями».
Так что спрос со стороны жителей ЛДНР на российскую недвижимость явно выше, чем со стороны россиян — на донецкую и луганскую, и о серьезном влиянии «паспортной программы» именно на местный рынок говорить не стоит. Похоже, при нынешнем статусе республик этот рынок так и останется интересен разве что тем, кто не может или не хочет (чаще всего из-за пожилых родителей) уехать, любителям «половить рыбку в мутной воде» и, может быть, инвесторам в коммерческие площади. Последним, впрочем, стоит подумать над тем, что будет с арендным бизнесом в случае возврата территорий под контроль Украины. Вариантов тут много: от изъятия актива до переоформления его в качестве зарубежной недвижимости (неизвестно на каких условиях). А еще можно обнаружить, что недвижимость имеет другого собственника или находится в залоге у украинского банка — и за несколько лет набежали изрядные проценты.
Источник: Lenta.ru
Как купить квартиру в Донецке Наступает совсем другое время для Донецка и республики. Несомненно, оно…
2022 год стал непростым для нашей республики, однако именно он принес определенность ее жителям. Рынок…
Если верить статистике, то продажа коммерческой недвижимости занимает больше времени, чем продажа жилых помещений. Это…
Ведение бизнеса — непростой процесс, требующий много времени и знания контактов специалистов. Если клиент решил…
Далеко не каждый может приобрести помещение, которое будет использоваться в качестве офиса. Как правило, покупка…
У каждого есть своя особенная причина купить недвижимость. Для кого-то это бизнес, для кого-то вся…