Договор дарения и договор купли-продажи: в чем разница?

Законодательство ДНР предусматривает следующие виды отчуждения недвижимого имущества: купля-продажа, дарение. Какому договору необходимо отдать преимущество в Вашей ситуации? С целью получить юридически правильный и развернутый ответ на этот вопрос, следует разобраться, что представляют собой договор дарения и договор купли-продажи и чем они отличаются между собой.

Статья 717 Гражданского кодекса Украины дает следующее определение договора дарения это передача права собственности от дарителя к одариваемому человеку на безвозмездной основе, то есть бесплатно. Следует отметить, что право собственности может передаваться как сразу, так и в будущем. Несмотря на это, даритель всё же обязуется передать имущество одаряемому в дар ничего не ожидая взамен.

Понятие купли-продажи, отражено в статье 655 Гражданского кодекса. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.

Обязательной характеристикой данных сделок является то, что они должны иметь одинаковую форму, а именно — письменную с обязательным нотариальным удостоверением (то есть договоры должны быть оформлены у нотариуса).

Договор дарения, как и договор купли-продажи направлен на отчуждение имущественных благ одной стороной в пользу другой, следовательно, и цели их схожи. Однако есть ряд существенных отличий. Во-первых, отличием договора дарения от купли-продажи является безвозмездный характер совершения сделки у первого. Это значит, что одаряемый не обязан предоставлять дарителю какое-либо встречное имущественное благо. Купля-продажа же на таких условиях невозможна.

Важной характеристикой дарения является то, что на одаряемого можно возложить обязанность совершить установленные в договоре действия в отношении третьего лица. Например, если недвижимостью, которая передается по договору дарения, является квартира, то условием договора может быть то, что в ней будет проживать родственник дарителя и его нельзя выселить.

В некоторых случаях, договор дарения может в себе содержать обязательство передать имущество в будущем. То есть даритель, например, обязуется подарить свою недвижимость к какому-то конкретному событию (вступление в брак, достижение 18-летнего возраста и т.д.). Обязательным условием в такой ситуации является установление в договоре срока или обстоятельства, в связи с которым будет передан подарок.

Право собственности переходит от лица, отчуждающего имущество, к приобретателю по договору дарения в момент принятия дара второй стороной. Принятие одаряемым документов, удостоверяющих право собственности на вещь, других документов, удостоверяющих принадлежность дарителю предмета договора, или символов вещи (ключей, макетов и т.п.) является принятием дара. Но на деле принятие дара без заключения письменного договора может повлечь необратимые последствия в будущем, ведь такую сделку оспорить и признать ничтожной намного легче.

Главное – это режим владения, который возникает у приобретателя недвижимого имущества. Лицо, находящееся в браке, приобретая имущество, владеет им совместно с супругом. При дарении же, новый собственник владеет имуществом единолично.

Лицо, отчуждающее имущество посредством дара, имеет право передать свою долю в собственности на недвижимое имущество без уведомления о своих действиях сособственников долей. При отчуждении имущества с помощью договора купли-продажи, собственник обязан письменно уведомить об этом собственников остальных долей.

В соответствии с ч.2 ст. 362 Гражданского кодекса Украины, продажа доли без письменного уведомления остальных собственников невозможна, так как они имеют преимущественное право на покупку.

Аннуляция договора дарения по требованию дарителя возможна если:

Лицо, получившее в дар имущество, совершило преступление против него или против членов его семьи.
Лицо, получившее в дар имущество, угрожало или шантажировало дарителя, тем самым принуждая к подписанию договора.
Даритель был обманут или его ввели в заблуждение в отношении последствий сделки.

Признать недействительным возможно не только договор дарения, но и договор купли-продажи. Зачастую, поводом являются:

Изменение фактических данных, изложенных в документах, на ложные.
Неправомерное завладение недвижимостью.
Нарушение правил приватизации.
Нахождение любой из сторон в состоянии опьянения (алкогольного, наркотического, токсического), а также в состоянии психического расстройства.
Несоблюдение застройщиком установленного качества.

У этих двух сделок также отличается и срок исковой давности обращения суд с требованием расторгнуть договор. Течение исковой давности начинается после заключения договора об отчуждении имущества. Для договора дарения исковая давность составляет 1 год, в свою очередь, исковая давность для договора купли-продажи – 3 года.

При документальном оформлении этих двух договоров есть также общие черты:

1. Для заключения сделки необходимо присутствие двух сторон.

2. Обязательно наличие правоустанавливающих документов на недвижимое имущество.

3. Наличие технического паспорта, если были перепланировки – документа об их узаконивании (если техпаспорт делался еще при Украине – необходимо обратиться в государственную регистрацию вещных прав и подтвердить свое право на обладание этим недвижимым имуществом, т.е. пройти регистрацию права собственности в Донецкой Народной Республике, изготовить новый технический паспорт);

4. Обязательно наличие информационной справки о регистрации права собственности на имущество.

5. Необходима оценка недвижимого имущества.

Обе сделки облагаются доходом, но с небольшими отличиями. При заключении договора дарения, на основании отчета об оценке недвижимого имущества, дарителю необходимо уплатить 1% у нотариуса. А также, если одаряемое лицо не является родственником 1-й степени родства (родители, дети, супруги), то необходимо будет уплатить государственную пошлину в размере 5% от стоимости имущества подоходного налога.

Если нерезидент дарит недвижимость резиденту или наоборот, то одариваемый должен уплатить налог 10%. Родственная связь при этом значения не имеет.

Нерезидентом признаются физические и юридические лица, действующие на территории ДНР, но постоянно зарегистрированные и проживающие в другом государстве.

При заключении договора купли продажи недвижимого имущества, резидент республики – покупатель должен будет заплатить 5% налога от рыночной стоимости. Если продавец нерезидент ДНР, то покупателю придется оплатить 10% налога.

После заключения сделки, новому собственнику следует зарегистрировать свое право собственности в Едином регистрационном центре.

admin